土地市场回暖 对房价走向会产生什么影响？

　　长期以来，判断房地产市场冷暖走向的标志有很多，比如住房销售量、购房者的房价预期、土地拍卖成交等等。自从上个月开始，土地市场逐步迎来了新一轮热潮，包括杭州、武汉、天津、苏州、上海、福州、郑州、佛山、西安和石家庄等热点城市在内，部分房企拿地热情重现，而且溢价率也有了走高的势头。那么，在房住不炒的背景下，房企为何此时愿意高溢价拿地呢?就现阶段的房地产市场而言，一边是土地市场局部回温，一边则是重提房住不炒，那么接下来房价到底会怎么走呢?接下来，我们不妨先从业内机构的研究报告看起。

　　近期土地市场回温的表现以及原因

　　根据中国指数研究数据显示，今年2月开始，土地楼面价结束了连续11个月的下跌趋势，截至4月底，全国300城住宅用地成交楼面均价及溢价率均有所回升，其中4月楼面价同比涨幅20%以上。此外，根据诸葛找房研究数据统计，4月份土地市场供需整体双双走高，全国主要地级市土地成交建筑面积14622万平方米，同比上涨13.8%;土地出让金4025亿元，环比上涨40.45%，其中二线城市同比上涨81.61%。具体来看，一线城市成交规划建筑面积同比下降5.09%，溢价率13.92%，二线城市成交同比上涨26.7%，溢价率回升至25.73%;三四线城市同比上涨5.79%，溢价率同比持平。

　　笔者认为，与此前土地流拍、溢价率走低等土地市场降温现象相比，3月份以来土地市场出现回温以及房企拿地热情走高，主要原因有两个：一方面，房企融资难度相对有了缓解，而且融资成本也相对下降;另一方面，为了2019年接下来的业绩目标，一定的土地储备量也是开发商补仓补货，提高市场竞争的需要。那么，此轮土地市场回温与以往有什么不同呢?土地市场回温能否持续?又会对接下来的房价走向产生哪些影响呢?或许，这些问题才是购房者最关心的问题。

　　土地市场回温会对房价走向产生影响吗?

　　第一，从市场面来看，虽然地价与房价具有联动效应，但开发商正从高利润时代进入低利润时代。一般来说，地价往往是房价的基础，所以地价变动一定程度上会影响房价的走向。如果地价向上走，最后指望开发商下调房价，赔本赚吆喝显然是不现实的，所以如果没有特殊现象出现，房价大幅下跌并不太现实。那么，房价会再次抬头吗?笔者认为，经历了两年多的调控以后，房地产正逐步告别高速发展阶段，开发商也正在从高利润时代进入低利润时代，利润空间面临瓶颈，所以再次复制高房价模式也不切实际。

　　第二，从政策面来看，权威部门已明确定调楼市走向，所以土地市场和房价大幅回温几乎不现实。一方面，早在去年年底，住建部就已经明确了2019年要“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”目标，地价稳定是房价和预期稳定的基础和保障;另一方面，今年4月份，自然资源部发布通知，明确要调整和确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标，其中消化周期在36个月以上的，应停止供地;36至18个月的，要适当减少供地;18至12个月的，维持供地持平水平;12至6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加并加快供地。因此，通过两大权威部门的措施来看，地价整体趋于稳定是大势所趋。

　　第三，从资金面来看，当前房企融资难度相对有了缓解，但是房企融资整体收紧的基调没有改变。在笔者看来，房企融资难度相比去年有了明显环境，而且融资成本也降低了，为了拿地补仓补货，加快拿地是情理之中，但很难引起土地市场普遍升温。目前，房企融资整体收紧的基调没有改变，而且今年房企处于偿债高峰期，所以资金压力仍较大，因此全国土地市场持续并且全面回温的可能性并不大。退一步来说，目前土地市场回温也仅仅是局限于部分热点城市的部分地块。

　　通过以上三点，购房者可以获取哪些信号呢?

　　1、楼市进入持续调整期，土地市场走向分化。房地产市场热度出现分化，一定程度上会对土地市场产生微妙作用。笔者认为，由于一二线城市支撑房价稳定的基本面依然存在，而且未来对各类资源仍然具有较强吸引力，所以在拿地方面，依然备受房企青睐，土地市场会保持一定温度。反之，随着三四线城市进入调整期，特别是棚改货币化政策的调整，三四线城市土地市场或将逐步面临降温态势。针对房企拿地问题，融创老总孙宏斌在业绩会上曾表示，“现在很多城市的土地市场比较热，地价比较高，我们今年会比较小心”，从中不难看出房企依旧持谨慎拿地的态度。

　　2、房住不炒定位下，土地市场回暖或难持续。中原地产首席分析师张大伟曾表示，只要信贷政策不出现全面变动，其他政策的调整对房地产市场的影响非常有限。此外，上个月高层会议重提房住不炒无异于新一轮调控来袭。所以，在笔者看来，通过以上市场面，资金面，政策面等三个因素来看，土地市场持续回暖缺乏支撑因素，而且全面回暖更不可能出现。总而言之，在“房住不炒”总基调和“三稳”调控目标的共同作用下，土地市场会逐步趋于理性，房价继续平稳的大方向也没有改变。