得房率越高就越好吗？买房过程中的六个小细节

　　所谓得房率就是自己买房等实际拥有、支配使用的面积，花同样的钱得房率如果很低，绝大部分都成了公摊面积，花钱没花到自己身上。但是，你要是觉得得房率越高越好，那就错了！

　　一、什么是得房率？

　　得房率

　　得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。

　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

　　销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。

　　得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

　　一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。

　　二、得房率影响因素

　　公摊面积包括两部分

　　其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。

　　其二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。具体说来主要体现在几个方面：

　　①、房型结构（几梯几户）。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

　　②、楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。

　　③、物业类型。一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。

　　④、公共活动区域大小。一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积，故得房率相对较低。

　　⑤、何种面积不算做公摊面积？

　　车库、会所等具备独立使用功能的空间；售楼单位自营、自用的房屋；为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备房等。

　　三、得房率并非越高越好

　　得房率和公摊面积有着直接联系，与小区的相关配套密不可分，如果得房率过高，相对的公共部分的面积就会越少，那么就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等，所以楼盘的得房率也需要一个度。

　　产品类型与得房率对比参数

　　一位业内人士给记者举了一个例子：“如果一套房子的得房率是100%，那这套房子肯定是没有楼梯和走道的。这样的房子如何住人？还会有人要吗？所以，不能片面地看待所谓的高得房率，主要还得看公摊面积设计得是否科学合理。”

　　得房率过高会导致业主的公用面积减少，这样居住起来就会感觉拥挤、压抑、不便。

　　比如高层住宅为减少公摊面积而只设一部电梯，上下班高峰期人们就要长时间等电梯；

　　比如为了提高得房率，将过道、走廊造得非常狭窄，业主搬家时搬运家具、大家电等大宗物品就会很不方便；

　　比如有些楼盘为了提高得房率，压缩了消防通道的空间，这样会对业主造成潜在的安全隐患。一旦发生火灾等特殊情况，狭窄的通道会阻缓人流通过的速度，使人们无法迅速疏散。

　　四、综合权衡 整体协调

　　随着人们对生活品质的不断追求，购房者已经渐渐改变从配套而提高得房率的观点，而是在美观、实用、安全方面提高要求，预计在住宅产品成熟时，得房率不再是购房者的第一考虑要素，高品质生活正在慢慢走入千家万户。影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢房子服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。此外还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

　　买房过程中的六个小细节 是否被你忽略

　　素来我们国人的家庭观念比较浓厚，因而对买房有着一种特殊的情怀。即便是在如此高房价的情形下，无数青年费尽财力，购得城市一避风之所。尤其是在当前房价走势不明朗的情况下，买房更需谨慎，如若买到贬值房，受损害的不仅仅是金钱方面的，可能还有精神上的。因此，在买房过程中有六个小细节不容忽视，如若没有考虑周全，那么你的房子可能在一夜之间贬值数十万元。

　　一、质量方面勿马虎

　　从理论上说，住房的质量可由现场监理和竣工验收来把关，负责把关的机构要么是独立的第三方机构，要么是管理部门，跟开发商之间并未结成利益共同体，因此只需各负其责，便可以避免质量问题。但现实情况是开发商可以依靠一些“盘外招”，使得问题房蒙混过关。但这类住房在市场上很难得到购房者的认可，一旦披上“质量差”的外衣，其价值将大打折扣。

　　二、配套不能“做减法”

　　生活方便是房子保值增值最基本、最必要的因素，包括目前所具备的，也包括近期甚至未来将要实现的。一个生活区除了交通方便，还需要银行、超市、餐饮、中小学、幼儿园、公园、休闲娱乐场所等配套设施一应俱全。当然，还要看配套的品质与档次，比如周边是否有名校等。生活配套如果“做减法”，则会让房产减值。常见的有名校招生的调整，或者学校教学质量的下滑，以及知名综合医院的搬迁等，都会导致周边房产价值受到影响。所以对于这些方面的因素，购房者要进行客观评判，千万不要人云亦云或者盲目行事。

　　三、尽量远离污染源

　　污染对房产价值的损伤直接而且持久，这是购房者应该尽量避免的。污染包括噪音、有毒气体、化学物品、强光等等。而临近高架桥、化工厂、变电站以及强光源等，都有可能会遭受相应的污染侵害，比如汽车疾驰发出噪音、尾气、有毒气体、电磁辐射等等，而临近这些污染源的住宅，其价格自然没有竞争力。

　　四、物管并非锦上添花

　　好的物业管理，不仅能让居住的满意度提高，而且能够让小区房源在市场上更有竞争力。不可否认，很大一部分购房人就是冲着物业管理的口碑来的。好的物业公司具备两大功能，一是通过物业管理服务，提升人居环境，提高业主的生活品质；二是通过对物业的维护，使得物业保值升值。所以对于物业公司管理水平的考察，一定要细致，尽量避免服务水平一般的公司。

　　五、关注规划变化

　　规划对房价的影响是非常有力的。但并非所有的规划对房价升值都有利。房产价值在很大程度上与地段有关，而地段又与其所占有的资源。但有些规划却对房价的增值不一定有利，比如新建一条快速通道。业主应该关注规划变化，对于那些不利于房产增值的，应及时应对。

　　六、居民变化要留意

　　小区居民的整体素质，也会影响到房价。俗话说物以类聚，人以群分。大多数人愿意选择跟自己差不多类型的人居住在一起。因此一旦发现小区居民构成出现了变化，则应该保持警觉。