买房贷款省钱必知 10个基本常识要知道！

　　随着年内多次降息，不少银行都陆续调整买房贷款优惠政策，但是对于购房者来说，优惠利率并不容易获得，银行通常会在优惠利率之后附上很多条件。那么，普通购房者怎样才能获得优惠利率呢？

　　通过总结各个银行优惠利率获得条件总结出以下几大要点：

　　一、客户信用记录要良好，不能有污点

　　信用记录良好是获得优惠利率的最低门槛，如果信用记录不好，优惠基本免谈，所以大家平日要多重视自己的信用记录，不要因逾期而影响办贷款。

　　二、还款能力是关键

　　这里的还款能力不单指贷款申请人的月收入要高且稳定，如果申请人能提供一定的资产作为抵押，也是证明财力的一种方式。很多银行要求客户工作性质为公务员或者在500强企业就职，其实也是对客户还款能力的一种变相要求。

　　三、购买银行产品作为折扣利率的交换条件

　　银行提供优惠利率的同时也意味着其获利空间在减小，所以如果客户能购买银行其他产品如理财或有一定额度的定期存款作为利益的交换，银行会更愿意提供折扣利率。

　　四、贷款额度越高通常折扣越大

　　很多外资银行对客户的贷款额度非常看重，如果客户的贷款额满足一定条件且资质较好，就会获得折扣利率。一般来说，贷款额度越高，则折扣力度越大。

　　买房贷款及还房贷 10个基本常识要知道！

　　NO.1即使是等额还款，还款额度也是会变的

　　即使是等额还款，还款额度也是会变的;很多人认为合同约定了还贷利率，又为了方便选择了等额还款，每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区，事实上，每年的还款金额都可能不一样。

　　房屋贷款利率一般有两个因素决定：基准利率和优惠利率;

　　如果上一年度基础利率发生了调整，第二年的一月，每月还款金额也会调整;

　　如果上一年度房贷优惠利率发生了调整，例如由七折调整到八折，每月还款金额也会发生调整。

　　NO.2如何选择银行

　　如果需要提前还款，例如有的银行约定20%以上才允许还，太苛刻了，最好选择能够还款要求不是很苛刻的银行，比较一下。这次七折优惠，工商行都2月份才给客户享受，多收了一个月高息;小银行一般比较快，但是需要办信用卡等等，银行之间是有区别的，需要好好选一选。

　　NO.3 提前还款的方式和意义

　　方式：

　　一次性付清：非常好理解，归还所有剩余贷款本金;

　　还款额度不变，缩短期限：比较省利息;

　　期限不变，额度减少，每月压力减少，基本不省什么利息;

　　提高还款额，缩短期限：最省利息，银行一般不办。

　　NO.4 提前还款的基本流程

　　部分还款：先去银行预约，填张申请单，约定还款时间，将钱存入，再去银行办理还款即可;

　　全部还款，进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。

　　NO.5 还款方式的选择

　　有提前还款计划的人事，建议选择等息还款，第一个月还的最多，因为本金还的比较多，非常的节约利息，如果选择等额还款，前两年缴纳了大多数的利息，再提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。

　　NO.6 每月还款额的计算

　　贷款合同中都会有这个公式：介绍一下等额还款的公式：

　　每月还款额=本金×月利率×（1+月利率）还款月数次幂/［（1+月利率）还款月数次幂-1］

　　月利率 = 年利率&pide;12

　　有一种特殊情况， 就是当一月份的时候，如果上一年度基准利率发生了调整，一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况，一部分利率是上一年度的贷款利率，一部分利率是本年度的贷款利率。

　　这个时候需要首先根据剩余本金，核定一个月度还款额，按照天分别计算利息，估计这个时候12月份一定是按照31天计算了，所以，调整利息，就被银行狠狠的宰上一刀。

　　NO.7 本月还款利息的计算

　　本月还款利息的计算：

　　本月利息 = 剩余本金 × 月利率

　　本月归还本金 = 每月还款额 - 本月利息;

　　NO.8 不要选择大月提前还款

　　大月有31日，提前还款的利息按照日计息，算天数的时候会多算一天;

　　日利率 = 年利率&pide;360

　　但是一年有365天，按天计算会多交几天利息;

　　另外有一个问题需要说一下，例如你的发放贷款日如果不是还贷日，发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。

　　NO.9 房贷是最优惠的融资方式

　　合理负债有利于规划个人理财，而且房贷是最便宜的融资方式，能够房贷的时候，尽量使用房贷，让自己的资金能够投放到更高投资回报的领域，大胆投资对个人真是很重要，同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险，参与瓜分别人的存款行列中;

　　NO.10 开始还的都是利息

　　有人贷款20年，每月还2000元，还了两年，认为已经还了5万元了，其实这种理解是十分错误的，开始还的都是利息，没有多少本金，基本上也就还了2万本金吧，所以，需要清楚的认识，刚开始还的都是本金。