房地产信托是什么？房地产信托有几类？

　　经常投资信托的人士对于房地产信托应该并不陌生。房地产信托通常指的是将信托资金运用于房地产公司或者房地产项目的信托。

　　房地产信托是大部分投资者“又爱又怕”的投资品类。爱的是收益较高——与政信类、上市公司类、工商贷款类信托相比，一般而言房地产信托的收益要比同期的其他类信托平均高0.5%~1%左右;怕的原因也简单，房地产商跑路、房产商资金链断裂的新闻不绝于耳，房地产信托安全吗?会不会买了后出现极端风险，连本金都收不回来呢?

　　这里先为投资者简单地从结构上梳理下房地产信托常见的种类。

　　首先是最古老的贷款信托。即信托公司向投资和募集资金，然后发放信托贷款给房地产企业。房地产商按约定向信托公司支付利息、归还本金，信托公司再向投资者分配信托收益和本金。例如之前的“渤海信托 - 南京新城3号”。

　　其次是股权信托，通常是信托计划购买房地产企业一定比例股权，从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。股权信托通常附有回购条款，即约定期限后母公司或其他约定回购人按约定价格回购该项目，信托公司收到回购款项后向信托计划认购人分配本息。例如“安信信托-安赢25号”。

　　第三类是权益类信托。通常是指房企以拥有的财产权作为信托财产而运作的信托业务。财产权信托中，融资房产商作为委托人，财产权小份额切分，转让给合格投资者，从而获得融资。

　　这类信托的一般流程是，信托公司与房产商签订权益转让合同，由信托公司受让权益;同时成立信托计划向投资者募集资金，投资者认购信托份额。后续由融资方回购该权益，信托资金得以回笼退出。跟前两类相比，这类信托更适合适合净值化的运作方式。但由于市场接受度有限，目前大部分还是有回购协议，所以事实上还是固定收益。这里离题太远，不再展开。

　　最后一类是现在大热的基金型信托模式。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资，通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式，同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式，信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作，也可以与大型房地产开发企业合作，从而实现强强联合，发挥各自优势，实现全周期下房地产项目全方位运作。